万字精选长文，带你深入解读房地产土地投资测算路径（附下载）

对于房地产公司来说，一个项目能不能赚钱，在拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，根本决定因素就是预测能否赚钱，不赚钱是不会做的。问题是怎么做预测呢？这就要靠“土地投资测算”了。

01 单次速测，效率低下

速测虽然简单，但测算前要先设置好土地成本、各业态建造成本、销售物业成本、各业态售价等很多个测算因子，一次测算生成一条结果，对应一个净利润率。

通常，是在Excel里面把模板和公式先设置好，然后手工设置因子的值，由Excel计算出结果。

但是，在Excel里面一次只能为每一个因子设置一个值，你不知道要怎么设置这些因子，才能一次性计算出一个符合要求的结果。

所以，你只能靠经验，甚至靠猜测，设置一次，计算一次，结果不符合要求？重来一遍，如此反复，直到刚好“碰”到合适的结果。

是不是觉得很繁琐？也很不科学？

没错，这是房地产公司土地投资速测的最大痛点。

通过Excel手工测算的方式，效率非常低下，完全靠经验和运气计算，存在非常大的投资风险。

02 批量速测，精准筛选

解决这个痛点的思路也很简单：

一次性为每一个因子设置多个可能的值，由系统自动测算出所有可能的结果，然后你再从结果中筛选出想要的数据。

这个思路可以通过建设“线上测算平台”来实现。

一个因子如果设置多个可能的值，多个因子综合测算出来就是成千上万条结果。

通过线上测算平台，所有的计算都是在服务端进行，1分钟可以快速测算出1万5千多种结果。

然后，你可以按照不同的查询条件组合查询测算结果，在结果中基于净利润率等核心指标筛选出针对地块更适合的5-10个方案。

最后，以结果为导向，逆向筛选出符合要求的特定方案及对应参数。

通过这种方式进行速测，好处多多。

可以把握投资先机，整个投资估算过程从超过10天压缩到1、2天完成，能够及时答复政府邀约，避免机会流失。

可以量化投资风险，能够遍历各种因子可能性，从成千上万种结果中筛选最佳方案，同时通过平台可以提高计算准确度，避免投资失误。

可以提高一线公司竞争力，围绕选定的方案倒逼各部门探索参数极限，减少无效沟通，提高决策效率。

03 模板公式，直接使用

那么，平台该如何建设？原来保存在Excel里面的模板和公式怎么办？

其实，任何一款主流的BI工具都可以用来搭建这个平台，也支持模板和公式导入到BI里面使用。

关键的问题是：一些公式里面的Excel函数，很多BI工具不能够兼容！

只要有一个不兼容，就会增加很多的改造工作量，甚至无解。

例如，不兼容的常见函数有Sumif、EOMONTH、IRR、EDATE等。

如果不用导入，直接利用Excel原来的模板和公式呢？

是的，这种方法就是完美的解决之道。

Smartbi以“真Excel”为特色，报表使用Excel作为设计器。模板和公式直接复用，不存在导入不兼容的问题。

04 详测版本，性能提升

速测没有考虑资金的时间价值，而房地产投入资金多，开发周期长，仅靠速测是不够的。因此每个地产公司需要一套Excel测算报表模拟项目整个开发过程，计算各节点投入、回款、现金流、利润、内部收益率等财务指标，也就是详测。

详测比速测复杂得多，一套Excel测算报表包含20多张报表，上10万条公式。

这些公式交叉引用，逻辑复杂，重新配置和开发都很困难，而且还无法动态更新。

因为公式太多，测算一次要一个小时以上，效率极低，还很容易卡死。

在这种情况下，更加需要一个线上的测算平台来实现。

项目测算人员通过【集团输入页】设置标准，提高填报效率，再通过【测算输入页】选择测算标准，填写项目基本信息，即可进行详测。系统会依次输出各张测算报表，点击相应的报表菜单即可查看。同时，可以保存不同版本的测算结果，快速对比。

基于Smartbi建设的线上测算平台，单次详测从50分钟压缩到30秒！

而且，上10万条公式直接复用，还可以动态更新！

上10万条公式，如果需要导入到平台，肯定是无法完全兼容的。

对于详测来说，Smartbi使用Excel作为报表设计器的优势更加明显。

05 数据大屏，运营监控

项目投资测算的结果数据，利用Smartbi提供的可视化工具制作成数据大屏，可以作为一个管理标尺应用于后续的项目运营管理阶段，跟踪投资收益与计划达成情况是否有偏差。

房地产项目投资数额巨大，项目建设周期长、牵涉面广、所含工程项目多，靠盲目投资是不可能达到预期经济效益的。特别是目前房地产企业处于激烈的市场竞争中，要在竞争中求生存求发展，只有对项目进行详细、可靠的投资测算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。而一个方便快捷、性能强大的线上测算平台，便是房地产企业进行投资测算的强有力保障。

以上是思迈特软件的技术分享，希望对你有所帮助！

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